Ce que vous devez savoir sur le bail commercial
Ce que vous devez savoir sur le bail commercial
Durée, loyer, charges, renouvellement...
Dans le paysage de l'immobilier d'entreprise, le bail commercial constitue une pièce maîtresse. Que vous soyez propriétaire ou locataire, bien comprendre ses mécanismes est essentiel pour sécuriser votre investissement ou votre activité.
Chez TCB - IMMOBILIER D'ENTREPRISE, nous accompagnons nos clients dans la négociation et la rédaction de leurs baux commerciaux, en tenant compte des intérêts de chaque partie.
Voici l'essentiel à connaître.
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local affecté à une activité commerciale, industrielle et artisanale. Il est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Ce bail est plus protecteur pour le locataire qu'un bail classique, car il vise à assurer la stabilité de l'exploitation commerciale.
Quelle est la durée d'un bail commercial ?
Le bail commercial dit "3-6-9" dure 9 ans minimum, avec une possibilité de résiliation par le locataire tous les 3 ans (d’où son nom). Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu’à son terme, sauf clause résolutoire ou motif grave et légitime.
À noter : Il existe aussi des baux dérogatoires (ou "baux courte durée"), limités à 3 ans maximum, sans droit au renouvellement.
Comment est fixé le loyer ?
- Tous les 3 ans (révision triennale légale) en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC ou ILAT)
- Ou à l’occasion du renouvellement du bail
Le plafonnement du loyer s’applique généralement, sauf exceptions (modification notable des caractéristiques du local, déplafonnement contractuel…).
Quelles charges pour le locataire ?
- Les charges d’entretien et de fonctionnement
- La taxe foncière
- Les travaux selon la répartition prévue
Depuis la loi Pinel (2014), certaines charges ne peuvent plus être transférées au locataire, comme les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil (toiture, structure…).
Renouvellement et fin du bail
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. En fin de bail, s’il n’est pas reconduit, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction, sauf motif légitime.
Le locataire peut résilier à chaque échéance triennale avec préavis de 6 mois par acte d’huissier. Le bailleur ne peut le faire que dans des cas précis.
Clauses importantes à surveiller
- Clause de destination : limite l’activité autorisée dans le local
- Clause d’indexation : conditionne l’évolution du loyer
- Clause résolutoire : prévoit la résiliation automatique en cas de manquement
- Répartition des travaux et charges
Chaque mot compte dans un bail commercial. Une relecture professionnelle est fortement recommandée.
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